“中国房地产的‘黄金时代’已彻底终结”，高盛亚太区首席经济学家在报告中写道，这句话揭示了这场结构性衰退的本质。

需求断崖：从2000万套到不足500万套

高盛最新研究报告指出，未来数年（2025-2030年）中国城镇年均新房需求将骤降至410-500万套，较2017年2000万套的峰值缩水75%。

这一断崖式下跌并非周期性调整，而是由三大结构性因素共同驱动：

人口塌陷：2022年起中国人口连续负增长，2030年代人口减少将直接拖累每年140万套住房需求。90后群体较80后减少约4000万人，结婚登记暴跌35%，新生儿数量8年下降40%，刚需群体呈现“断崖式萎缩”。

城镇化踩刹车：2024年城镇化率达67%，距离2030年70%目标仅剩3个百分点，年均增速降至0.5%（不足2010年代的一半）。农村50岁以上人口占比高达41%，年轻劳动力进城潮显著减弱。

投资需求崩盘：2020年城镇住房空置率约20%（对应6000-7000万套空房），高盛预计2025-2030年投资需求将转为年均净抛售180万套。房价下跌预期下，投资客正加速撤离市场。

市场分化：库存高压下的“冰火两重天”

需求萎缩已引发市场连锁反应：

房企与资本撤退：港股内房股普遍下跌2%-4%，开发商新开工量或降至峰值期的20%。在建项目多依赖政府资金维持，3.7亿㎡库存（约370万套） 犹如悬顶之剑。

区域分化加剧：一线城市库存周期约18个月，尚可支撑；三四线城市库存周期长达28个月，房价面临30%以上下跌空间，“鬼城”现象蔓延。二线城市人均新房销量是一线城市1.4倍，库存压力更大。

供需严重失衡：全国城镇住宅存量超3.7亿套，100户家庭拥有116套房，山东聊城、河北保定等地户均住房达1.4套。三四线城市每8套房就有1套空置。

未来十年：重构房地产“新生态”

行业底层逻辑正经历根本性重塑：

1. 交易结构剧变：二手房崛起成主力，预计2035年新房销量仅剩2021年峰值的32%，二手房交易占比将升至66%。

2. 房企生存法则：行业洗牌加速，前十大开发商市占率或达50%，国企凭借资金和政策优势主导市场。

3. 政策托底与风险：政府拟投入10万亿收储商品房转公租房，但8万亿资金缺口（含债务化解、烂尾楼续建）仍是巨大挑战。房贷利率或需从当前3.2%降至2%才能稳定市场。

4. 居住价值回归：改善型住房需求上升，老旧小区改造、房屋翻新市场将迎来扩容。高盛指出：“房子回归居住，才是常态”。

上海财经大学研究显示，全国已有146个地级市出现人口收缩，其中53个城市连续20年流失人口。

这些城市街道上越来越多的“吉房出租”招牌，默默诉说着这场75%需求塌方带来的真实寒意——一位河北保定的中介在电话里叹气，他所在的小城户均拥有1.4套房，但过去三个月只租出两套，“房子比人多，已经是常态了”。

未来十年，中国房地产不再是“造富机器”，而是“财富过滤器”。能适应新生态的企业和投资者才能生存，而这场转型的代价，最终将铭刻在无数空置的窗格与寂静的工地之上。

责任编辑：李霞