文/乐居财经 徐酒眠

买鸡蛋·找管家·送到家！

业绩转亏后，第一服务控股（02107.HK）在边路悄悄发育，向业主卖起了鸡蛋。

2025年6月6日，星期五，第一服务控股正式与正大集团正式签署双方战略合作协议，并就“正大食品”在物业行业内的代理授权内容达成一致并签订了物业渠道商务授权。

对于本次合作，第一服务控股颇为重视，首席执行官兼总经理刘培庆携一众管理层出席。

“剔除中间环节的模糊地带，将源头可控、品质过硬、价格实在的安心好物，直接送到业主手中。”据悉，正大可生食富硒鲜鸡蛋上线第一服务社区短短数周，截至目前已售超过11万枚。

业主资源是物企庞大的掘金场，据住建部最新数据，2024年社区增值服务市场规模突破8000亿元，头部物企该板块毛利率高达45%。

具体到第一服务控股，过去的2024年，第一服务控股实现营收13.27亿元，同比增长9.6%，增速较上年同期上升1.7个百分点。不过，仍未能逃脱增收不增利的困境，报告期内录得毛利约3.09亿元，同比微增1.6%；毛利率约23.3%，同比下降2.1个百分点。

在应收款及合约资产减值亏损冲击之下，第一服务控股年内净利润亏损约627.3万元，同比减少108.9%；剔除这部分影响，其核心溢利约1.42亿元。当期，公司权益股东应占全面收益总额为亏损为1163.6万元。

物业管理服务、增值服务，以及绿色人居解决方案，是第一服务控股的三条业务线。

其中，物业管理服务主要包括向物业开发商、业主及住户提供的清洁、保安、园艺、维修及保养服务，得益于在管面积从4202.9万方增加至5326.3万方，该业务2024年贡献营收9.56亿元，同比增长10.0%，毛利率约为21.6%，与上一年基本持平。

增值服务包括向非业主提供的协销服务、前期规划及设计咨询服务，向业主提供的停车场管理服务、家居服务，以及公共区域租赁服务。2024年该业务实现营收2.36亿元，同比增加14.7%。

地产低迷，非业主增值服务持续萎缩。2024年收入1445.4万元，而上年同期约为2488.5万元，在增值服务中的占比从12.1%减少至6.1%。业主增值服务收入2.21亿元，而上年同期约为1.81亿元。其中战略发展资源向社区类业务倾斜，家居类服务收入从上一年的8479.6万元增超1.23亿元。

不过因扩张低毛利的社区类家居业务，其2024年增值服务毛利率同比减少约11.4个百分点至32.6%。

“绿色人居”是第一服务控股的特色业务，此前冲刺上市曾打出了“独一份”的标签。该业务线主要包括运维能源站以提供中央供暖及制冷的能源运维服务，以及设计及安装能源系统、销售其自主开发的恐龙系列产品。

独具特色，但业务占比较小。2024年该业务贡献营收约1.35亿元，同比减少约0.7%。其中能源运维服务收入1.25亿元，较上年同期基本维持稳定。毛利约为19.5%，与上年基本持平。

值得注意的是，2022年底，第一服务控股以20.88%的股份交换世纪金源服务8%的股权。这笔交易横跨一年半、经历两次终止日延期，在去年5月落下帷幕。

第一服务控股原来的控股股东张雷、张鹏持股从原来的33.49%、17.08%稀释至26.5%、13.51%。紧随此番股权交易完成后，世纪金源服务背后的黄如论家族获得一定话语权，但第一服务控股目前仍未能斩断关联地产的负面效益。

截至2024年末，第一服务控股对关联方应收款项及合约资产的预期亏损约为1.48亿元，同比增长约239%。减值拨备后，该部分应收款项下降至2391万元。

事实上，去年第一服务控股不仅接受来自关联方亏本的以资抵债，还参与了关联方法拍资产收购。

去年12月23日，第一服务控股旗下五家间接全资附属公司与当代置业旗下九家附属公司之间分别签订了五份抵销协议，用于抵销债款的物业合计241个停车位，有意思的是，这一停车位资产包的账面总净值约为890.92万元，略低于抵销的905.66万元应收账款规模。

同一天，第一服务控股方还与北京腾云签订了一份投资协议，以最高1650万元的注资参与北京当代万国城法拍资产的收购。

地产下行，第一服务控股也有意增强业务独立性。

截至2024年12月31日，其合约建筑面积约8690万平方米，同比增长11.6%；在管面积约7410万平方米，同比增长约17.3%。期内第三方拓展项目100个，单年合约金额约1.7亿元。同期，来自当代置业的在管建筑面积约为1899.8万平方米，占总面积比重为25.6%，同比下降3.8个百分点。

不过，市场外拓也带来了第三方应收款增长。

数据显示，截至2024年末，减值拨备前其来自第三方的贸易应收款项约为6.06亿元，同比增长约25.99%。而该项数据于2023年约为4.81亿元，同比增速仅为12.47%。

2024年，其对第三方贸易应收款预期减值拨备约2.28亿元，同比增长47.1%。

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