北京进深 徐迪 昨天还看到有自媒体写金茂满曜街坊路会做封闭管理，稍晚一点项目在回复反馈意见时就做出了承诺：

“按照挂牌文件要求街坊路与项目同期建成并对外开放；项目临街坊路两侧不设置围墙，不会对消防扑救场地造成影响。”

但是同时，街坊路开口以人行和消防应急口为主，平时无车行，对交通影响极小。

委婉地表达了，尽管没能做到人车分流，但车辆不多。

平面图上，一条12米宽的街坊路将小区拆成东西两部分，也因着这条路的存在，金茂三间房项目无法完全做到人车分流。

这条街坊路上设置了3个车行出入口，1个进入西区，2个进入东区，分别对应三排住宅楼。

小区西侧正门北边还有1处车行出入口。

此外，在反馈意见中提到，东南角的11#楼旁边，还有1处自行车出入口。

小区总共规划946个机动车位，其中有45个位于地面：西区有13个；其余在东区，集中在室外设备场和南侧车行出入口位置。

放大鸟瞰图，能明显看到地面停车位。

公众反馈意见中也提到项目内规划地面机动车位和车行道路宽度的问题，建设单位表示，地面机动车位设置符合相关规范；地面车行流线为单向行驶，道路宽度满足规范要求。

设计方案公示期间，共收到104条反馈意见，去重后不同意见有13条，除街坊路和地面停车场以外，阳台和设备平台相关问题也没落下。

简单整理了一下大家关注的重点：

1、关于项目公示图纸表达的问题。应该是说总平图过于精简，没有具体数字。

建设单位表示，这是委托具有资质的设计单位提供的总平面图等设计文件，建筑间距、退线距离等均符合规范文件要求。

2、关于阳台和设备平台的问题。尽管总平图上没体现这些个“台”，但眼睛雪亮的公众还是从效果图上看出端倪，惯例要求给个说法。

因此建设单位也是惯例承诺：开敞阳台不封闭、设备平台不封闭，并称户型设计、面积计算等都符合相关要求。

分局也做了背书，表示在规划审批文件中明确开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标，企业在后续销售宣传和房屋合同中均需注明开敞阳台、设备平台不得封闭。

3、关于11#楼东南角出小区通道距离路口过近问题

回复称，该出入口为自行车出入口，开口位置符合交评等规范文件要求。

4、关于建筑立面外挂石材、铝板幕墙、装饰构架计算面积的问题

项目建筑立面局部采用外挂石材、铝板幕墙，均按规范、标准的相关规定计算面积；

项目西侧主入口装饰构架为无顶盖的景观装饰构架，建设单位承诺不封闭，装饰构件不计算建筑面积。

5、关于规划形态和高低拼接楼栋的问题

项目规划形态符合《城市设计导则》要求，建筑高度不超过挂牌文件中规定的80米限高。

6、关于优化建议项目西侧配电室、5#楼建筑立面优化的问题

建设单位意见：①配电室位置和长度已按建议优化调整。②5#楼西侧山墙立面已按建议调整优化。

这个问题上，从反馈意见到回复意见，公示得都比较模糊，具体什么问题、建议调整优化成什么样，都没体现。

7、关于用地内文物的问题。也就是出让文件中提到的一座清代墓园，现存石文晟继妻佟氏诰封碑为普查登记文物，位于地块西北角，要求原地保留，不可移动。

建设单位称公示方案未迁移地块内文物，并承诺按照挂牌文件相关要求对地块内文物实施相应保护措施。

对比海淀几个项目公示的反馈意见，金茂满曜的反馈意见比平面图还简单，只说了关于什么的问题，但具体问题出在哪，并没有表述。

项目官微对于产品介绍也是“详略得当”，用了非常多的篇幅展示两大卖点：科技+美学。

沿袭金茂的“健康舒居”基因，搭载前沿3.0科技系统，让科技成为豪宅标配，健康、安全与隐私即成为舒居生活底色……

而在美学特质上，金茂满曜提到一个，北京首个地上地下双车马院归家系统：地上车马院+地下车马光厅。

具体这个系统什么样，就没有进一步解释了，现在只知道它地上地下都有停车位。

来张效果图感受下↓

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

包括两幅住宅地块：

南区06地块地上建面7.71万㎡，容积率2.8，控高60米（局部80米），折合楼面价约5.6万元/㎡。

D区07地上建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

其中，D区07地块由金茂操盘，打造为北京首个满系产品：金茂·满曜。

规划13栋8-26F洋房+小高层，住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。

主力110㎡三居、130㎡/150㎡四居，面向刚改及年轻改善家庭客群。

预计开盘价7.5万-7.8万/㎡，总价800万级别，强调轻奢性价比。

高低楼栋错落分布，东北角1#和5#楼为26F高层，西北角3#、4#两栋为18F高层；

两栋8层洋房在小区南部，靠近大门和下沉庭院。

正对着下沉庭院的8#楼西边单元首层架空，面积大约300平米；东边两个单元则是超大面宽的8层洋房。

层高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

正门在西南角，做了景观造型，连接内部商服配套楼和一大一小两个下沉庭院。

小区南侧红线外隔着绿化带有一道水系，13#楼南可观水景，北面是下沉庭院，是景观最好的一栋楼。

平面图上看不出太多结构外扩容空间，放大效果图，可以看到楼栋南向的内嵌阳台，部分楼栋端户有转角视野。

此外，金茂此前招标公告中透露了一个关键数据：地上不计容建筑面积：1.54万㎡，约为地上计容建面的16.7%，且括号里明确备注着，住宅。

根据相关规范，住宅地上部分的不计容面积，除了架空层、顶部阁楼等特殊产品，主要体现在住宅房源的扩展空间，也就是“好房子”新规后大家都关注的：阳台、设备平台、飘窗、挑空檐等赠送/半赠送面积。

这一点也可以看出，金茂三间房项目的赠送空间相当可观，预计加赠后得房率在90%以上。

四重定制：

65x6.5米艺术风大门，爱马仕旗舰店同款奢材与工艺拼接的街角景墙；

外立面单元式玻璃幕墙体系，透光率91%+参数化金属格栅；

2000㎡星空穹顶艺术会所，8.5挑空；

地上+地下双车马院系统，华尔道夫酒店式归家。

三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，便于整体开发规划。

两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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