文/乐居财经 徐酒眠

回望2024年，内外部环境复杂多变，物业管理行业仍面临不小挑战。

上游地产行业波动仍在向物企传导风险、人工成本上升与地方政府财政收紧进一步挤压物企利润空间、物业费降价与取消物业的舆论热潮四起。在此背景下，上市物企整体业绩表现承压：规模增速下滑、营收增幅进一步放缓，亏损阵容扩大。

物业行业市场风大浪急。出清关联风险归来，已稳稳把住舵盘的鑫苑服务（01895.HK），则交出了一张确定性与成长性兼具的成绩单。

数据显示，其2024年实现总营收约8.69亿元，同比增长15.91%；录得净利润8864万元，同比增长212%。同期28.2%的毛利率与10.2%净利率，均远超行业平均水平，标志着其已完成系统性风险出清，率先进入以市场化能力驱动盈利增长的独立发展阶段，展现出强劲的内生增长动能。

规模方面，报告期内合约面积达到6455万平方米，在管面积突破4000万平方米，均保持了17%的高位增速。难能可贵的是，鑫苑服务第三方市拓占比和非居业态占比持续提升，市场化“造血”能力凸显。

当下可靠，未来可期，鑫苑服务不忘回报股东，增强了投资吸引力。其董事会建议派末期股息每股普通股2.73港仙，加上中期股息每股普通股约5.52港仙，鑫苑服务2024年度累计派息约4451.60万元。

独立生长

潮水退去才知道谁在裸泳。上游房地产流动性危机爆发后，物业行业持续受到来自关联方的压力和影响，重重冲击之下，资本与市场对物企独立运营能力要求越来越高。

地产与物业关联交易下，不少物企都经历了一轮关联方吸血“疑云”带来的信任危机。上市物企管理运营与内控体系的独立性与否，成为拷问的关键。

积极化解关联方债务，通过以资抵债的方式成功追回原有损失，并结合专业机构意见进行公司内控体系整改和优化，鑫苑服务去年上半年复牌归来，其管理运营与内控体系的独立性经受住了联交所的层层考验。

脱离地产持续稳定的“输血”后，物企独立性的另一个关键点则是外拓能力。

不依靠简单粗暴的收并购，鑫苑服务坚持有质量的规模增长。通过优化“合资合作、市场化招投标、战区拓展、属地深耕”四轮驱动模型，以“总部投拓团队+物管地市公司区域深耕”组合，鑫苑服务2024年新签合约面积1427.3万平方米，并全部来自第三方市场拓展。这意味着其实现了从“附属配套”到“独立增长极”的质变，在存量竞争格局下将有更强的业绩确定性。

截至2024年12月31日，鑫苑服务来自第三方的在管面积和合约面积分别约为2371.1万平方米、4305.8万平方米，分别占各自总面积的59.1%、66.7%，较上年同期均增加超过6个百分点，市场化程度进一步增强。

值得一提的是，鑫苑服务还积极丰富业态组合，非住宅物业覆盖办公、商业综合体、工业园、学校、公建等领域。截至2024年末，其非住宅物业在管面积进一步增长至1207.5万平方米，同比增长19.6%，在总的在管面积总占比30.1%，占比持续提升。不仅展现出优异的多业态运营能力，更在存量资产价值激活层面探索出了一条新路径。

稳健进取

有质有量的市场化外拓，带来规模持续增长，进一步筑牢压舱石。

2024年，鑫苑服务物业管理服务贡献收入5.71亿元，较上年同期增长6.69%，占总收入65.7%。在当前基础物管费提价空间收窄、人力成本刚性上涨的行业困局中，鑫苑服务通过优化管理流程和提升服务效率，报告期内物业管理服务毛利率微增0.1个百分点至29.3%。

物业基本盘稳健，鑫苑服务围绕居住社区场景和业主全生命周期服务需求，找准“进”的突围点。作为中国物业服务行业数字化转型的典型代表，鑫苑服务在业务扩展过程中，尤为重视科技赋能下的核心服务能力打造。

2024年，鑫苑服务升级鑫Meta平台来实现大物管新质生产力，加速重构服务价值链：围绕租售服务、美居服务、零售服务、纯水服务和到家服务五大核心业务，将社区服务颗粒度极致细化；通过SCRM系统的外溢输出，使中小物企得以共享数字化管理工具。

2024年，鑫苑服务增值服务板块实现收入2.04亿元，同比大幅提升76%，在总收入中的占比提升至23.5%。验证抗周期能力的同时，收入结构进一步优化，构建起第二增长曲线。

进一步拆分来看，报告期内租售业务完成18家开店；美居业务重点深耕存量项目，收入规模大幅提升；纯水项目通过自营+阿米巴联营，收入同比提升80%；零售服务通过自主研发的商城鑫多多替代了外部商城，全面提升用户的体验感，全年营收同比提升20%。

今年初DeepSeek火爆出圈，AI作为新一轮科技革命的核心驱动力，正在以惊人的速度重构全球经济社会格局、赋能千行百业。

目前，鑫苑服务已完成AI智能体的引入，并正在重塑物业服务的价值链条。在安防管理领域，引入AI人脸识别和视频分析技术，如：郑州鑫苑国际新城六号院借助社区AI监控，实现异常行为自动识别、预警、管控和取证，保障社区安全。

站在行业变革的关键节点，鑫苑服务走出独立行情，抓住时代发展红利与机遇，通过数字化转型构建起发展护城河，展现出了较强发展潜力和独特投资价值。在周期更迭中，鑫苑服务的发展路径，也为行业穿越重重迷雾提供了参考范式。

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